De vastgoedmarkt is zéér dynamisch. Zo is de woningmarkt in steden als Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen aan het droogkoken. De vraag is daar groter dan het aanbod. Media berichten dat makelaars zich hierdoor gedwongen zien steeds lagere courtages te rekenen en dat brengt hen zelfs in problemen. In andere gebieden van het land is de situatie volledig anders.
De courtage die een makelaar ontvangt, wordt betaald door de verkopende partij. Veel verkopers onderhandelen over het tarief omdat ze zien dat makelaars hun woning in zeer korte tijd kunnen verkopen. “Normaal rekenen makelaars een courtage van 1 tot 2 procent van de transactiewaarde” laat Sven Heinen weten. Heinen is voorzitter van de Amsterdamse afdeling van de NVM. “Dat percentage staat nu onder druk. Sommige makelaars dreigen failliet te gaan. Er zijn makelaars die echt niets meer in de verkoop hebben”. Volgens de afdelingsvoorzitter zijn er in de huidige Amsterdamse markt meer makelaars die in de problemen komen dan tijdens de crisis, toen nauwelijks woningen werden verkocht.
Op dit moment staan huizen in Nederland gemiddeld elf maanden te koop. 45 procent van de ongeveer 153.000 woningen die te koop staan, heeft een jaar of langer een verkoopbord in de tuin. Een vijfde van het aanbod staat zelfs langer dan drie jaar te koop. Er zijn dus gigantische verschillen in Nederland. In Amsterdam/Haarlem staan huizen enkele dagen te koop, in Oost- en Noord-Nederland langer dan drie jaar. Een makelaar in Amsterdam/Haarlem heeft te maken met een verkopersmarkt en maakt zich zorgen over het aanbod. Een makelaar in het oosten en noorden van Nederland heeft te maken met een kopersmarkt en maakt zich zorgen over de verkoop.
Dat heeft ook mede effect op de benodigde woningbouw. In heel Nederland worden dit jaar vijftigduizend nieuwe woningen gebouwd. Echter, in sommige gebieden hoeft helemaal niet gebouwd te worden; er staat daar genoeg te koop. In andere gebieden moet de bouwproductie juist sterk worden opgeschroefd. In die laatste regio’s kunnen leegstaande kantoren uitkomst bieden. Er kunnen woningen worden gecreëerd door die bedrijfsruimtes om te bouwen. In Nederland staat in totaal 8,5 miljoen vierkante meter aan kantoorpanden leeg. 35 procent daarvan staat op de juiste plek én is geschikt om woningen van te maken. Dit levert dertigduizend woningen van honderd vierkante meter op. In de ‘overspannen’ steden zou daar direct werk van gemaakt moeten worden.
Nederland heeft momenteel 7,5 miljoen woningen en 7,7 miljoen huishoudens. Er zijn nu dus al 200.000 woningen te weinig. De verwachting is dat Nederland in 2040 8,5 miljoen huishoudens heeft. Om woningnood te voorkomen moeten vooral de steden waar nu al weinig aanbod van woningen is, heel veel nieuwe woningen gaan bouwen.