Het kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie heeft in zijn regeerakkoord een nieuw pakket aan maatregelen aangekondigd voor de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 met 3 procentpunt per jaar afgebouwd naar 37 procent. Om de stabiliteit van de woningmarkt te bevorderen, heeft de NVM eerder bepleit om de hypotheekreekrenteaftrek bij een opgaande markt geleidelijk af te bouwen. Het tempo waarop dit nu gebeurt, is zeer fors. Toch verwacht ik dat de maatregel een beperkte invloed heeft op de woningmarkt omdat er fiscaal wordt gecompenseerd via het eigenwoningforfait en verlaging van de inkomstenbelasting.
De extreem lage rente en de dynamiek op de woningmarkt, met sterk stijgende prijzen, maken dat de maatregel nu relatief weinig pijn doet en hoogstens een licht dempend effect heeft. De vraag is wel hoe de markt ervoor staat in 2020, als de maatregel daadwerkelijk wordt ingevoerd. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek maakt de woningmarkt ook kwetsbaarder voor een stijgende rente. Het is van belang dat het besteedbaar inkomen bij een stijgende rente voldoende op peil wordt gehouden om te voorkomen dat de betaalbaarheid van het wonen in gevaar komt. Mensen sluiten een hypotheek af voor dertig jaar, zij moeten voldoende zekerheid hebben dat zij hun hypotheeklasten ook bij gewijzigd overheidsbeleid kunnen blijven betalen.
Tot voor kort was in Den Haag niet alleen de hypotheekrenteaftrek heilig, maar ook het principe dat de eigen woning niet mag worden belast. Om dit zeker te stellen, is destijds de Wet Hillen ingevoerd. Daarmee wordt voorkomen dat huiseigenaren die al veel hebben afgelost, per saldo belasting moeten bijbetalen via het eigenwoningforfait. Dit principe wordt door het nieuwe kabinet verlaten. De maatregel is opvallend omdat deze inwerkt tegen de intentie van het nieuwe kabinet om aflossen te stimuleren. Tegenover de prikkel om af te lossen, die uit gaat van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, komt nu een prikkel te staan om toch nog een bepaalde hypotheekschuld aan te houden.
Ik ben van mening dat het voor het goed functioneren van de woningmarkt beter is als er zo weinig mogelijk verstorende prikkels in het systeem zitten. Het zou daarom beter zijn als het eigenwoningforfait nu helemaal wordt afgeschaft. Dan kan de wet Hillen ook verdwijnen. Hierdoor ontstaat voor het kabinet een financieel gat, maar dat kan opgevangen worden door de belastingen iets minder te verlagen.