Regeldruk maakt nieuwbouw onbetaalbaar

Drie weken geleden heb ik voor de laatste keer de kwartaalcijfers van de NVM gepresenteerd. Het algemene beeld van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2019 is heel positief. De afkoeling in prijsontwikkeling zet door, dus de prijzen stijgen wat minder hard. Er zijn meer transacties geweest én het aanbod is toegenomen. Kortom: er wordt meer verkocht, er worden meer woningen te koop gezet en de prijzen van bestaande woningen stijgen nog licht. Steeds meer verkopers zien dat het nu een goed moment is om hun woning te koop te zetten. Opvallend is de situatie in Amsterdam. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2018 zijn in Amsterdam 22 procent meer woningen verkocht. De gemiddelde prijs van die verkochte woningen neemt niet langer toe, maar is 4 procent gedaald.

Wel is er een probleem bij de nieuwbouw. De prijzen daarvan gaan door het plafond. De NVM-cijfers laten zien dat er 13 procent minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit is de grootste afname in een periode van continue daling van de verkopen die nu al anderhalf jaar duurt. De daling is het gevolg van de hoge prijs van nieuwbouwwoningen. De prijs voor een gemiddelde nieuwbouwwoning steeg namelijk in het tweede kwartaal naar 387.000 euro. De gemiddelde nieuwbouwwoning is daarmee tachtigduizend euro duurder dan een gemiddelde bestaande woning en dat is echt een probleem. Potentiële kopers zijn steeds minder bereid dit grote prijsverschil te betalen.

De prijsstijging komt door de hoge grond-, personeel- en bouwkosten en daarbij ook de stapeling van ambitieuze beleidsmaatregelen en lokale regels. Een voorbeeld van prijsopdrijvend overheidsbeleid is de verplichting tot gasloze nieuwbouw. Het kabinet heeft bepaald dat nieuwbouw per 1 juli 2018 aardgasvrij moet zijn. Het gaat dan om alle nieuwbouwwoningen die op of na 1 juli 2018 zijn aangemeld voor een omgevingsvergunning. In de periode vanaf 2018 is een gasloze woning met warmtepomp gemiddeld 25.000 euro duurder te koop gezet dan een vergelijkbare nieuwbouwwoning op een vergelijkbare locatie met een traditionele cv-ketel.

Het stapelen van overheidsbeleid werkt prijsopdrijvend en daarmee averechts voor de woningmarkt. Overheid, projectontwikkelaars en bouwers zullen snel op zoek moeten naar goedkopere alternatieven om enerzijds de klimaatdoelstellingen te halen en anderzijds er voor te zorgen dat er meer betaalbaar aanbod komt, zodat iedereen een goede en passende woning kan vinden.